BizLIVE - Chưa thể biết cơn sốt hiện tại trên thị trường bất động sản Hong Kong khi nào sẽ chấm dứt thế nhưng có nhiều dấu hiệu cho thấy chính quyền Hong Kong đã mất kiểm soát với giá nhà đất
Hong Kong sắp rơi vào cuộc khủng hoảng bất động sản tồi tệ?
Ảnh: Fador Travel
Năm 1997, cuộc khủng hoảng tài chính châu Á đã đánh dấu cho sự khởi đầu của quá trình sụt giá bất động sản thê thảm tại Hong Kong, chỉ trong 6 năm, bất động sản mất 2/3 giá trị, kinh tế Hong Kong sau đó tăng trưởng trì trệ và rơi vào giảm phát.
Ở thời điểm Hong Kong chuẩn bị kỷ niệm 20 năm ngày trở về Trung Quốc, người ta dường như không mấy ai còn nhớ đến cuộc khủng hoảng cách đây 20 năm. Giá bất động sản ở mức cao kỷ lục. Hoạt động cho vay thế chấp phát triển bùng nổ. 
Các công ty bất động sản lại đua nhau thổi giá nhà đất. Người già, người trẻ xếp hàng mua những căn hộ mới xây. Nói tóm lại, không khí mua nhà đất tại Hong Kong hiện tại rộn ràng như những gì từng diễn ra trước khủng hoảng lần gần nhất, theo nhận định được đưa ra trong bài báo mới đây trên Bloomberg.
Ai đứng sau cơn bão tăng giá trên thị trường bất động sản Hong Kong?
Giới chuyên gia bắt đầu lo ngại về tác động có thể đến nếu thành phố 7,4 triệu dân này lại hứng chịu một cơn khủng hoảng nhà đất mới. Rõ ràng, theo nhiều tính toán, thị trường bất động sản Hong Kong hiện đang trong trạng thái khá rủi ro. Ngày thứ Sáu tuần vừa qua, Ngân hàng Trung ương Hong Kong đã phải đưa ra một số biện pháp mới để giảm thiểu tình trạng tăng trưởng quá nóng trên thị trường bất động sản.
Trong thập kỷ qua, nhiều Ngân hàng Trung ương trên thế giới đã ồ ạt bơm nguồn tín dụng giá rẻ ra thế giới, giá bất động sản tại các thành phố từ Sydney cho đến Stockholm tăng chóng mặt. Thế nhưng không ở đâu mà giá bất động sản tăng nhanh như ở Hong Kong bởi nhu cầu mua của nhà đầu tư Trung Quốc đại lục tăng quá nhanh.
Tại Hong Kong, việc các gia đình tích lũy tài sản bất động sản đã trở nên quá phổ biến, chính vì vậy, rủi ro đối với thị trường bất động sản Hong Kong không hề nhỏ. Chuyên gia kinh tế trưởng tại Banco Bilbao Vizcaya Argentaria SA, ông Xia Le, thể hiện tâm lý lo lắng về khả năng cú sốc trên thị trường bất động sản sẽ có thể kéo các ngân hàng vào một cuộc khủng hoảng tài chính mới tồi tệ.
Chỉ tính riêng từ năm 2003 đến năm 2015, giá căn hộ (đã điều chỉnh với tỷ lệ lạm phát) tăng đến gần 4 lần, theo tính toán của chuyên gia kinh tế Peter Richmond và Bertrand M Roehner trong nghiên cứu công bố vào tháng trước của tạp chí Evolutionary and Institutional Economics Review. Sau đó giá bất động sản tiếp tục tăng, từ đầu năm 2016 đến nay đã tăng tiếp 15%.
Trong khi giá nhà tăng chóng mặt, mức lương của người dân không cải thiện. Chính vì thế, theo Demographia, một người dân Hong Kong có thu nhập ở mức trung bình hiện mất đến 18 năm tiết kiệm để có thể mua được một căn nhà, tỷ lệ cao hơn bất kỳ nước nào trên thế giới. Con số tương đương lại Sydney là 12 năm, tại London là 8,5 năm và tại New York là dưới 6 năm.
Những năm gần đây, không có dấu hiệu nào cho thấy sự tăng trưởng nóng trên thị trường bất động sản Hong Kong có thể dừng lại. Nằm ở vị trí cửa ngõ để tiếp cận với nền kinh tế lớn thứ 2 trên thế giới kết hợp với hệ thống pháp lý kiểu phương Tây, Hong Kong luôn có sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư đến từ Trung Quốc đại lục.
Hiện chưa thể biết cơn sốt hiện tại trên thị trường bất động sản Hong Kong khi nào sẽ chấm dứt thế nhưng có nhiều dấu hiệu cho thấy chính quyền Hong Kong đã mất kiểm soát với giá nhà đất. Rủi ro với thị trường bất động sản Hong Kong sẽ còn đến từ cuộc khủng hoảng kinh tế, tài chính tại Trung Quốc nếu nó có xảy ra.
Cuộc chạy đua của các công ty bất động sản
Khi mà các công ty bất động sản đua nhau vay nợ để có tiền thực hiện các dự án bất động sản xa xỉ cùng như cạnh tranh với các ngân hàng để tham gia vào hoạt động cho vay thế chấp, rủi ro đang lan rộng khắp nền kinh tế. Chính Cơ quan quản lý tiền tệ Hong Kong (HKMA) cũng đã thừa nhận điều này khi chính thức công bố thắt chặt hoạt động tín dụng mới đây.
Nhiều tổ chức tài chính lớn của thế giới đưa ra nhận xét về chính sách của HKMA. Chuyên gia Goldman Sachs cho rằng họ tin HKMA đang không làm đúng bởi chính sách mới sẽ là không công bằng với người mua nhà lần đầu. Còn theo Citigroup, chính sách mới sẽ đánh dấu sự co hẹp phần nào của thị trường bất động sản.
Theo tính toán của chuyên gia kinh tế trưởng chuyên các vấn đề Trung Quốc tại ngân hàng ANZ, ông Raymond Yeung, tỷ lệ vay tiền thế chấp để mua nhà chủ yếu trong độ tuổi từ 25 đến 40. Nhóm người trẻ đang xây dựng gia đình này chắc chắn cực kỳ nhạy cảm với việc lãi suất tăng, nhu cầu của họ sẽ nhanh chóng giảm đi khi lãi suất không còn hấp dẫn.
“Sức khỏe” của kinh tế Hong Kong đang liên quan ngày một mật thiết hơn với thị trường bất động sản. Giá nhà tăng vọt đồng nghĩa với việc tài sản mắc kẹt trong bất động sản, người dân vì thế cũng không còn quan tâm đến các hình thức tiết kiệm khác nữa, theo khẳng định của chuyên gia Ton Lam thuộc ngân hàng thương mại Thượng Hải.
Ông Lam lo lắng nếu mọi chuyện không thuận lợi, giá nhà tại Hong Kong có thể giảm từ 10 đến 20% chỉ trong một khoảng thời gian ngắn. Morgan Stanley cũng đưa ra quan điểm bi quan tương tự khi dự báo giá nhà tại Hong Kong chuẩn bị bước vào quá trình suy giảm kéo dài, riêng trong năm nay giá nhà có thể giảm 5%. 
Và nếu khủng hoảng trên thị trường bất động sản thực sự xảy ra, nguồn thu của chính quyền sụt giảm, tài sản của người dân mất giá, niềm tin người tiêu dùng lao dốc, giảm phát sẽ trở lại còn nền kinh tế rơi vào vòng xoáy suy giảm tồi tệ.
Và thực sự, người ta có lý do để lo lắng bởi khủng hoảng không phải không có tiền lệ. Hong Kong được trả về Trung Quốc năm 1997, khi đó kinh tế tăng trưởng 7,5%, thất nghiệp ở mức 2,4%, lạm phát ở mức hợp lý. Đến năm 2002, kinh tế Hong Kong chìm trong giảm phát, thất nghiệp tăng gấp 3 lần và tăng trưởng kinh tế tụt dốc thảm hại.

TRUNG MẾN