BizLIVE - Tại sao Evergrande đã vượt quá các chỉ tiêu về lằn ranh đỏ mà chính phủ Trung Quốc đề ra, với mức xếp hạng 3C là ngưỡng phá sản kỹ thuật nhưng vẫn có nhà đầu tư "bắt dao rơi" khi cổ phiếu, trái phiếu giảm mạnh?
Vì sao Evergrande vượt 3 lằn ranh đỏ, về mức xếp hạng 3C, nhà đầu tư vẫn “bắt dao rơi”?
TS. Nguyễn Trí Hiếu (phải) và TS. Đinh Thế Hiển.

Nguyên nhân khủng hoảng của Evergrande?

Tại tọa đàm do Cafeland vừa tổ chức ngày 01/10, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, nguyên nhân cốt lõi của Evergrande nằm trong một tập đoàn tăng trưởng quá nóng bằng nguồn vốn nợ vay, đánh cược thị trường đầu tư dài hạn, có tính chuyển đổi xử lý chậm chạp.

“Evergrande đã đầu tư quá nóng bằng vốn vay vào thị trường bất động sản. Trung Quốc đã cảnh báo từ 2015. Năm 2016 vẫn đủ tầm kiểm soát nhưng Evergrande vẫn đặt cược doanh thu vẫn tăng trưởng từ bất động sản, vay tăng nóng để phát triển thị trường. Đáng lẽ những năm này phải tái cấu trúc nguồn vốn, dự án cho vừa sức thì lại đánh cược, tăng mạnh đầu tư lên. Thị trường bất động sản Trung Quốc đã không phục hồi như kỳ vọng của Evergrande nên đã xảy ra khủng hoảng”, TS. Hiển phân tích.

Giai đoạn 2019-2020 thấy lún vào bất động sản, vấn đề huy động từ ngân hàng vào bất động sản bị chính quyền kiểm soát, Evergrande dùng dự án ngành khác để xoay vốn bằng phát hành trái phiếu, tiếp tục domino để chờ thị trường bất động sản phục hồi nhưng lại không xảy ra.

Đề cập rõ hơn về vấn đề vay nợ của Evergrande, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết, Chính phủ Trung Quốc đã đưa ra 3 lằn ranh đỏ, những lằn ranh không thể vượt quá, nếu vượt quá thì được xem là vi phạm, có thể bị chính phủ, những cơ quan quản lý trừng phạt. Doanh nghiệp có thể vượt qua 1 trong 3 nhưng không được vượt qua cả 3 lằn ranh:

Một, tỷ lệ tổng nợ/tổng tài sản không vượt quá 70%. Tổng nợ ở đây gồm nợ người lao động, thuế, tổ chức tài chính, nợ nhà thầu… Evergrande ở mức 83%.

Hai, tỷ lệ đòn bảy tài chính nợ/vốn chủ sở hữu không được phép vượt quá 100%, tức tỷ lệ 1:1. Nợ đây là nợ ngân hàng, nợ trái phiếu. Evergrande đã vượt mức đó 118%.

Ba, tiền mặt công ty (trong két, gửi tại ngân hàng) chia cho nợ ngắn hạn (nợ sẽ thực hiện trả trong 12 tháng) phải trên 100%. Evergrande chỉ còn có 36%.

“Evergrande đã vượt qua cả ba lằn ranh đỏ trên, vượt qua tất cả quy định chính phủ về vấn đề đề vay nợ cho một công ty bên Trung Quốc. Chính vì thế công ty này có thể đi tới sự sụp đổ mà Chính phủ Trung Quốc không đưa tay cứu. Khi vượt qua 3 lằn ranh, các chủ nợ của Evergrande bắt đầu dừng lại tất cả các khoản cho vay mới.

Với công ty bất động sản thì không cho vay mới, bắt dừng trả nợ dẫn tới việc phải bán tài sản đi để trả nợ, vào tình trạng bán tháo tài sản, bán với mức lỗ lớn, công ty bất động sản rơi vào khủng hoảng”, TS Hiếu đề cập.

Chính phủ Trung Quốc có ra tay cứu Evergrande?

 TS. Đinh Thế Hiển đặt vấn đề: Tại sao Evergrande với mức xếp hạng 3C là ngưỡng phá sản kỹ thuật nhưng vẫn có nhà đầu tư "bắt dao rơi" khi cổ phiếu, trái phiếu giảm mạnh? Và chuyên gia này phân tích các diễn tiến sự việc.

Cổ phiếu Evergrande xuống còn 25 HKD, giảm 70% so với đỉnh cao 2020, người mua vẫn còn kỳ vọng. Trái phiếu cũng giảm 70% còn 30% giá trị. Vẫn có một số nhà đầu tư tổ chức tài chính mua và kỳ vọng lợi nhuận cao. Họ tin vào đâu? Họ tin vào sức ép Evergrande tạo ra khiến Trung Quốc phải cứu, nếu không gây sụp đổ dây chuyền, bởi thị trường bất động sản chiếm 60% GDP quốc gia.

Thực sự chính quyền Trung Quốc đã ra tay, 7 ngày nay chính quyền nước này đã bơm ra số tiền khá lớn, 71 tỷ USD vào hệ thống để đảm bảo thanh khoản ngân hàng ổn định. Như vậy có thể nói chính quyền Trung Quốc đã ra tay nhưng không như kỳ vọng của trái chủ, cổ đông Evergrande, tức không trực tiếp giải cứu Evergrande.

Điều đó cho thấy chính phủ Trung Quốc có chuẩn bị kịch bản kỹ, họ biết rằng điều khiển được Evergrande, chuẩn bị cho vài trường hợp Evergrande ở quy mô nhỏ hơn.

Năm 2020 Trung Quốc đặt ra lằn ranh đỏ cho sự lành mạnh hóa thị trường tài chính. Cách họ ra tay là đảm bảo hệ thống, giúp cho lãi suất liên ngân hàng giảm trở lại, chứng tỏ hệ thống ngân hàng không bị nhiều ảnh hưởng.

Thứ 2 những dự án của Evergrande phải giao nhà cho người mua trước, dù Evergrande phá sản thì các dự án này vẫn được phát triển, được tiếp quản bởi các công ty để giao cho người mua nhà. Tiếp theo các khoản nợ của các ngân hàng thương mại được đảm bảo nên nợ xấu không dẫn tới sự suy yếu hệ thống. Chỉ còn 2 nhóm là đầu tư đầu cơ trái phiếu, cổ phiếu Evergrande. Sự sụp đổ rơi vào nhóm này trên thế giới được cho là bình thường. Còn hệ thống ngân hàng thương mại, người mua nhà vẫn được bảo vệ.

Những trái chủ lớn trong tổng nợ 300 tỷ USD, sau khi biết chuyện đó, không thể nào cho Evergrande phá sản, buộc họ phải có thương thảo cấu trúc nợ cho doanh nghiệp. Việc Evergrande phá sản không ngạc nhiên với chính quyền Trung Quốc, họ đã có cách thức xử lý. Phần nào bỏ qua, phần nào để cho thị trường xử lý.

Từ Evergrande nhìn về thị trường bất động sản Việt Nam

 Tại tọa đàm, TS. Hiếu cho rằng, Evergrande dĩ nhiên tác động tới kinh tế Trung Quốc. Trung Quốc là nước đẩy mạnh thị trường bất động sản, xây những dự án bất động sản cao cấp nhiều. Ở trong nước người dân có thu nhập trung bình mà bất động sản cao cấp nhiều. Họ bán sản phẩm cho con buôn, những người môi giới. Khi người môi giới gặp vấn đề thì ảnh hưởng.

Chuyên gia này cho rằng, với Việt Nam không tác động trực tiếp tới thị trường chứng khoán Việt. Tại vì thị trường chứng khoán Việt nhỏ, các chuyên gia tài chính cho là thị trường nở rộ phát triển nhưng so với thị trường chứng khoán thế giới còn rất nhỏ.

Tuy nhiên những nhà thầu cho Evergrande nếu cũng là nhà thầu dự án của Việt Nam, Evergrande vỡ nợ không trả tiền cho nhà thầu đó thì nhà thầu đó cũng không thanh toán. Tức là những ảnh hưởng mang tính gián tiếp.

Ảnh hưởng trực tiếp là tâm lý nhà đầu tư. Theo TS. Hiếu, năm 2020 với việc mua rất nhiều trái phiếu các nhà kinh doanh bất động sản thì nhà đầu tư đang "rất run". Nhà đầu tư cần bình tâm, tới đâu hay tới đó. UBCK đang tìm cách gỡ rối cho vấn đề trái phiếu.

Theo TS. Hiển không nhiều thì ít Evergrande vẫn tác động một phần nào đó tới kinh tế Trung Quốc. Chuyên gia này đưa ra một số tương đồng về kinh tế cũng như thị trường bất động sản, theo đó cũng có sự lo ngại ảnh hưởng trực tiếp lẫn gián tiếp.

Cụ thể, hai nước đều có những sự lo ngại thị trường bất động sản tăng trưởng nóng. Xét trên thu nhập đầu người để mua căn hộ tại thành phố lớn ở Trung Quốc như Bắc Kinh, Thượng Hải hay ở Việt Nam là Hà Nội, TP.HCM đều cao. Thị trường bất động sản tăng trưởng quá nóng tạo ra những bất hợp lý về giá, xa rời sức mua, tạo thị trường ảo.

Cách thức phát triển bất động sản công ty Trung Quốc và Việt Nam đều dựa trên vốn vay từ ngân hàng và hiện có thêm trái phiếu. Hai nước các công ty bất động sản dạng bán nhà ở hình thành trong tương lai; hai nước không có quỹ tín thác bất động sản.

Mỗi nước có đặc điểm riêng để làm bệ đỡ cho thị trường bất động sản. Với Trung Quốc là dân số đông, nhu cầu ở lớn, GDP tăng trưởng… làm nền tảng bất động sản. Năm 1978 khi Trung Quốc mở cửa, xuất phát thấp so với thế giới nên hàng loạt hạ tầng phải xây dựng, cụm công nghiệp phải mở, kéo theo đô thị hóa, tập trung công nhân về thành phố và nhu cầu nhà ở tạo vững chắc cho thị trường bất động sản trong nhiều năm. Mỗi năm GDP Trung Quốc đều tăng 8-9%. GDP châu Âu, Mỹ cũng chỉ tăng trưởng 1-2 %. Nhật Bản suốt 20 năm gần như tăng trưởng bằng 0.

“Nói về nỗi lo Trung Quốc thì không quá lo khi nền kinh tế là bệ đỡ cho bất động sản”, TS. Hiển nhận định.

TS. Hiển cho rằng, Việt Nam cũng dáng dấp như vậy. GDP 20 năm qua cũng liên tục tăng ở mức 8%. Liên tục đầu tư giao thông lớn, kèm theo khu công nghiệp, đô thị hóa. Tiến trình đó bắt đầu trên dưới 15 năm nay, như vậy thị trường bất động sản bất động sản có bệ đỡ tốt và sắp tới cũng vậy.

Cũng theo chuyên gia này, Việt Nam có độ mở GDP từ xuất nhập khẩu lớn, trong khi FDI, xuất khẩu  đang tốt. Dù năm nay đối mặt quý 3 GDP âm, nhưng do giãn cách tạm thời và ai cũng biết cuối cùng sẽ mở. Trong khi 8 tháng đầu năm giá trị xuất khẩu tăng 23,8%, đạt trên 213 tỷ USD, vượt nhiều so với 2020. Sắp tới năm 2022 cùng với nền kinh tế thế giới nhu cầu mua hàng từ Việt Nam là lớn. IMF dự báo kinh tế châu Âu, Mỹ tăng trưởng giúp tăng nhu cầu mua hàng từ Việt Nam. Trong lúc nhiều lo ngại công ty nước ngoài rút thì vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) 9 tháng đầu năm vẫn đạt 22,15 tỷ USD, tăng 4,4% so với cùng kỳ năm trước.

“Sắp tới những công ty lớn ở Việt Nam đang dự định triển khai thêm các dự án. Điều này cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam có sự chống lưng rất tốt của nền kinh tế trong thời gian tới sắp tới. Còn khó khăn trong thời gian gần đây do dịch bệnh là có thể kiểm soát được”, TS. Hiển nhìn nhận.

Theo chuyên gia này, dù gần đây có những lo ngại về vay nợ trong công ty bất động sản nhưng vẫn ở ngưỡng kiểm soát được. Thị trường bất động sản hiện nay của Việt Nam đang có một số khó khăn nhưng không đến nỗi lo ngại mất chân đế của nền kinh tế, không có khả năng quá ảo.

HUYỀN TRÂM