BizLIVE -

Những sản phẩm của bất động sản du lịch được thị trường chấp nhận và giao dịch rất mạnh trong nhiều năm qua, nhưng thực tiễn rất cần thiết phải điều chỉnh về pháp lý để thị trường này phát triển bễn vững.

 
Thị trường bất động sản du lịch đã xuất hiện tại Việt Nam khoảng 10 năm trở lại đây và bùng nổ mạnh mẽ trong 5 năm qua với hàng trăm dự án khắp cả nước, hàng vạn sản phẩm với giá trị hàng chục tỷ đô la Mỹ. 
Theo khảo sát mới đây nhất của Viện nghiên cứu bất động sản Việt Nam tại 14 tỉnh, thành phố, gồm: Kiên Giang, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận, Ninh Thuận, Khánh Hòa, Phú Yên, Bình Định, Quảng Nam, Đà Nẵng, Thừa Thiên - Huế, Quảng Bình, Thanh Hóa, Hải Phòng, Quảng Ninh,…. tính đến ngày 30/4/2020, tại các địa phương này có 240 dự án bất động sản du lịch với tổng số loại sản phẩm phục vụ lưu trú, nghỉ dưỡng lên đến 146.120 sản phẩm.
Các sản phẩm này bao gồm: 90.315 căn hộ du lịch, 30.628 biệt thự du lịch, 25.177 nhà phố du lịch với tổng giá trị ước tính khoảng hơn 31 tỷ USD; trong đó số lượng sản phẩm bất động sản du lịch đặc biệt phổ biến và phát triển mạnh tại Phú Quốc (Kiên Giang).
Trước thực tiễn này, ngày 23/4/2019, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT-Ttg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Trong đó, Thủ tướng giao Bộ Xây dựng ban hành sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà ở chung cư, công trình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel); nhà trọ, phòng trọ cho thuê.
Thực hiện Chỉ thị trên, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với một số loại hình bất động sản mới (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú…) theo quy định của pháp luật. 
Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch ban hành quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa) cũng theo đúng quy định của pháp luật về du lịch và pháp luật có liên quan. 
Đây có thể coi là những văn bản đầu tiên “định danh” một số sản phẩm bất động sản du lịch vốn đã phát triển từ lâu trên thế giới và ở Việt Nam. Tuy nhiên:
 
Trong một công trình nghiên cứu thực trạng và đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật để bất động sản du lịch phát triển an toàn và bền vững, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch CEO Group, ông Đoàn Văn Bình, đã phân tích và đưa ra 5 lý do cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch. Cụ thể:
Thứ nhất, theo Phó Chủ tịch VNREA, nhà nước là đại diện cho sở hữu toàn dân đối với đất đai. Do đó, để hình thành thị trường bất động sản nói chung, bất động sản du lịch nói riêng, nhà nước phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo tiền đề cho thị trường, đó là giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và hộ gia đình sử dụng theo luật pháp. Do đó, việc hoàn thiện pháp luật liên quan đến đất đai, kinh doanh bất động sản để điều chỉnh thị trường là yêu cầu tất yếu.
Thứ hai, nhiều nghiên cứu và thực tế thị trường đã chứng minh, thị trường bất động sản phát triển sẽ kéo theo sự tăng trưởng của hàng loạt các thị trường về vốn, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động… Kinh nghiệm thế giới cho thấy cứ đầu tư phát triển 1m2 nhà ở thì cần từ 17 – 25 công lao động; đầu tư 1 USD vào bất động sản thì thu hút thêm được 1,5 – 2 USD vốn xã hội tham gia (tỷ lệ khoảng 200%).
Theo nhóm chuyên gia tư vấn về bất động sản thuộc Ủy ban kinh tế Châu Âu của Liên Hợp Quốc thì bất động sản nói chung và đất đai nói riêng nếu được tổ chức và quản lý tốt thông qua các giao dịch trao đổi, mua bán trên thị trường, nó có thể làm tăng lên các hoạt động kinh tế và có thể chiếm tới 30% trong cơ cấu GDP của một quốc gia.

Trong đóng góp chung đó, thị trường bất động sản du lịch có vai trò lớn thúc đẩy ngành du lịch phát triển rộng khắp trong cả nước điều mà các ngành khác như công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp…không làm được.
Thị trường bất động sản du lịch là kênh hiệu quả huy động vốn đầu tư, đặc biệt là từ các nhà đầu tư cá nhân, nhằm phát triển các cơ sở lưu trú du lịch, nền tảng hạ tầng quan trọng để thực hiện Chiến lược phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước. Bất động sản du lịch góp phần điều tiết công ăn việc làm, dòng tiền, từ nơi giàu đến các nơi nghèo hơn, thúc đẩy xóa đói giảm nghèo…
Từ góc độ giao dịch, bất động sản du lịch là hàng hóa có giá trị lớn, các hoạt động mua bán trên thị trường đều cần sử dụng nguồn vốn lớn. Chính vì vậy, hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch sẽ ảnh hưởng lớn tới nền kinh tế, tới quyền và lợi ích của các chủ thể có liên quan.

Thứ ba, thực tiễn cho thấy những tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng gần đây khiến bức tranh của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bớt sôi động và tâm lý chờ đợi tính pháp lý rõ ràng đang bao trùm.
 
Đối với nhà nước, lúng túng trong quản lý giao dịch liên quan tới các sản phẩm bất động sản du lịch, sự thiếu thống nhất giữa các địa phương khi xác định chế độ sử dụng đất, thực hiện các thủ tục hành chính, giải quyết các tranh chấp phát sinh…trong lĩnh vực này.
Đối với chủ đầu tư, khó khăn trong thuyết phục khách hàng, khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho bất động sản du lịch, khó khăn do thủ tục hành chính phức tạp. 
Đối với khách hàng, tâm lý lo lắng, bất an vào sản phẩm đã/đang và sẽ đầu tư. Việc chưa rõ ràng về pháp lý bất động sản du lịch cũng khiến nhà đầu tư cá nhân khó tiếp cận các nguồn vốn vay để đầu tư sản phẩm này dẫn đến rất nhiều khó khăn khi tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo các Hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết. 
Trong bối cảnh đó, hoàn thiện hành lang, khung khổ pháp lý để thị trường này vận hành một cách chính quy, hợp pháp; quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch đối với hàng hóa này được minh định cụ thể, rõ ràng và được pháp luật bảo vệ; kiểm soát quyền lực nhà nước đối với thị trường này cần phải được minh bạch và công khai hóa là yêu cầu khách quan, cấp thiết.
Thứ tư, cách mạng công nghiệp 4.0 đang đặt ra những yêu cầu mới đối với việc hoàn thiện pháp luật. Ứng dụng thành tựu của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 sẽ giúp gia tăng hiệu quả quản lý Nhà nước, quản lý xã hội, bảo đảm an ninh, an toàn xã hội, là nền tảng cho các chính sách, quy định thông thoáng hơn về những vấn đề mà trước đây còn có thể có những e ngại giữa lựa chọn “mở cửa” và “quản lý”. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, việc ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý cũng là điều kiện bảo đảm để có thể quy định thông thoáng hơn về quyền sở hữu bất động sản và cư trú dài hạn của người nước ngoài.
Thứ năm, kinh nghiệm trên thế giới cho thấy, bất động sản du lịch với tư cách là “ngôi nhà thứ hai” là loại hình đã phát triển khá mạnh. Nếu như trong giai đoạn đầu, bất động sản du lịch được coi là dòng sản phẩm dành riêng cho giới nhà giàu, quý tộc thượng lưu sở hữu với mục đích nghỉ dưỡng thì từ đầu những năm 2000 đến nay với sự phát triển của công nghệ, hàng không và cơ sở hạ tầng, bất động sản du lịch được phát triển đa dạng, với nhiều mức giá, tiếp cận với nhiều nhóm khách hàng hơn, không chỉ dành cho nghỉ dưỡng mà còn là hoạt động đầu tư mang lại lợi nhuận cho chủ sở hữu.
Chính sách sở hữu bất động sản theo hướng mở, thông thoáng đã giúp thị trường bất động sản du lịch tại nhiều nước tăng trưởng mạnh và ổn định. Một số nước tại châu Á đã trải qua những thay đổi đáng kể từ khi áp dụng các chính sách khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản, góp phần vào sự gia tăng của thị trường bất động sản và toàn bộ nền kinh tế. Những nước và vùng lãnh thổ có chính sách rộng mở đối với việc cho phép người nước ngoài mua bất động sản như Nhật Bản, Singapore, Malaysia, Hong Kong… cũng là những nước có thị trường bất động sản lớn mạnh và bền vững.
Nghiên cứu kinh nghiệm từ các nước, có thể tổng hợp hai điểm nổi bật liên quan tới việc thu hút người nước ngoài mua bất động sản du lịch, đó là:
 
Chính sách thông thoáng về điều kiện sở hữu bất động sản (chủ yếu giới hạn ở loại hình bất động sản mà người nước ngoài được sở hữu theo hướng người nước ngoài không được mua bất động sản liên quan đến quốc phòng, an sinh xã hội) và chính sách cởi mở về lưu trú, cho phép người nước ngoài mua nhà ở mức giá nhất định hoặc có khoản tiền gửi ngân hàng, tiền ký quỹ ở mức nhất định có thể lưu trú dài hạn hoặc có thời hạn tại nước sở tại. 
Đây là những kinh nghiệm mà Việt Nam có thể tham khảo, ứng dụng để vừa tạo động lực mới cho thị trường bất động sản Việt Nam, vừa thể hiện tinh thần cởi mở, hội nhập.
‘Với những lý do cơ bản nêu trên, có thể khẳng định, điều chỉnh pháp luật đối với thị trường bất động sản nói chung, bất động sản du lịch nói riêng là tất yếu khách quan. Điều này không chỉ xuất phát từ đặc trưng của bất động sản du lịch, thị trường bất động sản du lịch, không chỉ nhằm giải quyết những vấn đề của hiện tại mà còn nhằm ổn định các mối quan hệ và đáp ứng những nhu cầu của tương lai”, ông Bình nhấn mạnh.

TUẤN MINH - TUẤN VIỆT