BizLIVE - CBRE Việt Nam cho rằng tỷ lệ trống ở trung tâm vẫn ổn định ở cả 2 kịch bản dự báo bất động sản bán lẻ năm 2020, trong khi ngoài trung tâm tỷ lệ trống đều tăng lên.
Mặt bằng bán lẻ TP.HCM quý I: Nhiều cửa hàng đóng cửa nhưng tỷ lệ trống trung tâm vẫn ổn định, vì sao?
Ảnh minh họa.
Tỷ lệ trống ổn định do khách thuê vẫn giữ hợp đồng
Theo báo cáo “Tiêu điểm thị trường quý 1/2020” của CBRE Việt Nam, bán lẻ là một trong những mảng bị ảnh hưởng nặng nhất từ đại dịch Covid-19.
Trong quý I, doanh thu bán lẻ của ngành hàng dịch vụ lưu trú ăn uống và lữ hành lần lượt giảm 9,6 và 27,8% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tại các trung tâm thương mại, theo quan sát của CBRE Việt Nam, lưu lượng khách đến mua sắm bắt đầu giảm từ tháng 2 và đến cuối tháng 3 đã giảm xấp xỉ 80% tại các dự án.
Dịch cúm khiến sự gia nhập/mở rộng của các thương hiệu chững lại trong quý I/2020. Tuy nhiên, Daniel Wellington (phụ kiện) và Edelkochen (gia dụng) là hai trong số ít các thương hiệu khai trương trong quý này (tại Crescent Mall) vì đã lên kế hoạch mở cửa từ năm ngoái,
Các dự án đang xây dựng hoặc đang triển khai cho thuê có dấu hiệu ngưng lại và CBRE dự đoán điều này sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung mới của cả năm 2020. Trong Quý I/2020, thành phố không đón nhận thêm dự án mới; nguồn cung giữ mức cũ của cuối năm 2019 là hơn 1,05 triệu m2 diện tích thực thuê.
Tại khu vực TP.HCM, nếu dịch bệnh không được kiểm soát trong quý II/2020, nguồn cung mới năm nay có thể chỉ bằng 20% con số dự đoán vào cuối năm 2019 (152.000 m2), một số dự án đã hoàn công và đang cho thuê có thể buộc phải dời ngày khai trương.
Theo ý kiến của các chuyên gia tại CBRE, các ngành hàng như ăn uống, thời trang và phụ kiện hoặc giải trí doanh thu có thể giảm từ 50-80%.
Một vài thương hiệu ăn uống buộc phải cắt giảm hoạt động của nhiều chi nhánh như Golden Gate Group (ước tính trên 50% cửa hàng, tập trung chủ yếu tại Hà Nội), các thương hiệu trà sữa, cà phê…
Một vài khách thuê khác tạm thời đóng cửa tại trung tâm thương mại, tuy nhiên nhận được hỗ trợ của chủ đầu tư nên chưa chấm dứt hợp đồng thuê. Từ sau khi có chỉ thị ngừng kinh doanh các hoạt động không cần thiết, các chủ đầu tư đã ra thông báo tạm dừng mở cửa các dự án đến hết 15/4.
Gần như toàn bộ các dự án trên thành phố đã áp dụng mức giảm giá thuê trung bình 10-30% cho các ngành hàng khác nhau từ giữa cuối tháng 3/2020, một số ít từ tháng 2/2020 và cao nhất là miễn phí giá thuê cho ngành hàng buộc phải đóng cửa.
Đến thời điểm cuối quý I/2020, giá thuê tầng trệt và tầng một số khu vực trung tâm giảm 11,4% so với quý trước và giá thuê tại khu ngoài trung tâm giảm gần 16% so với quý trước. Mức sụt giảm này sẽ cao hơn cho các vị trí ở tầng trên.
So với cùng kỳ năm trước, giá thuê khu trung tâm giảm 6,6% và giá thuê khu ngoài trung tâm giảm 17,6%.
Xét về tỷ lệ trống, tuy hiện có một vài các thương hiệu tại trung tâm thương mại đóng cửa tạm thời nhưng chưa trả mặt bằng thuê nên tỷ lệ trống vẫn giữ mức ổn định so với quý trước.
Tại khu trung tâm, tỷ lệ trống không thay đổi và khu ngoài trung tâm, tỷ lệ trống tăng nhẹ 0,9 điểm %.
2 kịch bản cho bất động sản bán lẻ
Theo dự báo của CBRE Việt Nam, nếu dịch bệnh có thể được kiểm soát trong quý II/2020 (kịch bản 1), nhiều khả năng tỷ lệ trống tại khu trung tâm sẽ được giữ ổn định đến cuối năm và tỷ lệ trống tại khu ngoài trung tâm có thể sẽ tăng nhẹ 1-2 điểm %.
Xét về mức giá thuê trung bình tầng trệt và tầng một vào thời điểm cuối năm, mức giá thuê tại khu trung tâm có thể hồi phục lại mức trước dịch bệnh, và mức giá ngoài trung tâm có thể phục hồi về mức thấp hơn 5% so với mặt bằng năm ngoái.
Trường hợp dịch bệnh kéo dài tới tháng 9/2020 (kịch bản 2), tỷ lệ trống sẽ tăng cả hai thị trường, trong đó tỷ lệ trống tại khu ngoài trung tâm sẽ tăng mạnh hơn, từ 5-7 điểm %.
Giá thuê trung bình tầng trệt và tầng một tại các dự án ngoài trung tâm có thể phục hồi nhẹ về mức thấp hơn 10% so với mặt bằng năm ngoái trong khi mức giá khu trung tâm vẫn có khả năng phục hồi lại mức trước dịch bệnh.
Đối với giá thuê các tầng khác, nhiều khả năng chủ đầu tư sẽ giữ mức giá ưu đãi hiện tại là 30% cho đến hết năm nay hoặc cho phép khách thuê trả chậm nhằm giữ chân khách thuê hiện hữu.
2 kịch bản thị trường bất động sản bán lẻ TP.HCM năm 2020
Trường hợp 1: Dịch Covid-19 được kiểm soát trước tháng 6/2020 
• Nguồn cung mới bằng 42% dự đoán trước Covid-19
• Tầng Trệt và Tầng 1: Giá thuê khu trung tâm hồi phục; giá thuê khu ngoài trung tâm giảm 5% so với năm ngoái. Giá thuê trung bình các tầng trên giảm 30% do chính sách hỗ trợ khách thuê.
• Tỷ lệ trống trung tâm ổn định; Tỷ lệ trống ngoài trung tâm tăng 1-2 điểm %.
Trường hợp 2: Dịch Covid-19 được kiểm soát muộn nhất vào tháng 9/2020
• Nguồn cung mới bằng 20% dự đoán trước Covid-19 
• Tầng Trệt và Tầng 1: Giá thuê khu trung tâm hồi phục; giá thuê khu ngoài trung tâm giảm 10% so với năm ngoái. Giá thuê trung bình các tầng trên giảm 30% do chính sách hỗ trợ khách thuê. 
• Tỷ lệ trống trung tâm ổn định; Tỷ lệ trống ngoài trung tâm tăng 5-7 điểm.
Mua sắm trực tuyến bùng nổ nhờ dịch Covid-19
Trái ngược với bức tranh ảm đạm của các trung tâm thương mại dưới sự ảnh hưởng của dịch bệnh, kinh doanh mua sắm trực tuyến lại có mức tăng trưởng khả quan.
Theo khảo sát của Nielsen vào tháng 2/2020, chi tiêu vào các mặt hàng thiết yếu như đồ ăn khô, chăm sóc sức khỏe, vệ sinh tăng mạnh trung bình 35%-70%. Các nhà bán lẻ trực tuyến như Tiki, SpeedLotte… ghi nhận số đơn hàng trung bình trong một ngày tăng ít nhất 2-4 lần. Dịch vụ mua sắm trực tuyến của Co.opmart tăng 4-5 lần trong cùng giai đoạn.
Đơn vị vận chuyển Grab nhanh chóng ra mắt dịch vụ Grabmart, đi siêu thị giúp người tiêu dùng. Đây là những động thái rất nhanh thích ứng với thị trường từ phía các đơn vị bán lẻ.
Thị trường bán lẻ trực tuyến, mặc dù tăng trưởng nhanh trong vòng vài năm vừa qua (tăng trung bình 39% trong 5 năm), cao hơn mức tăng của thị trường bán lẻ truyền thống (tăng trung bình 10% trong 5 năm), vẫn chỉ chiếm chưa đến 4% tổng doanh thu bán lẻ tại Việt Nam.
Tại thị trường Châu Á Thái Bình Dương, bán lẻ đa kênh và bán lẻ trực tuyến hoạt động khá tốt trong mùa dịch, từ các sản phẩm tiêu dùng, mỹ phẩm đến xa xỉ phẩm như xe hơi, hoặc các dịch vụ như tham quan viện bảo tàng, tham quan bất động sản… đều có thể sử dụng được nền tảng bán lẻ trực tuyến.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam, nhận xét: “Với những diễn biến trong quý vừa rồi, bán lẻ trực tuyến tại Việt Nam cho thấy tiềm năng phát triển hơn nữa với lượng dân số trẻ dồi dào và hơn 70% dân số kết nối Internet, một mức cao so với thế giới và châu Á. Đầu tư vào nền tảng công nghệ, bán hàng đa kênh trở thành xu hướng mới thiết yếu đối với các nhà bán lẻ”.
Mặc dù trì hoãn khai trương làm giảm nguồn cung mới trong năm 2020, hiện thị trường vẫn có 400.000 m2 mặt bằng bán lẻ đang xây dựng hoặc lên kế hoạch phát triển trong ba năm tới, tập trung tại các khu vực khác nhau của thành phố.
Việc tuyến tàu điện ngầm số 1 tái khởi động và tuyến số 2, số 5 đang lên kế hoạch triển khai sẽ tác động tích cực đến việc hình thành các cụm bán lẻ mới tại thành phố mà tiêu biểu là khu Đông, bao gồm khu đô thị mới Thủ Thiêm.

HOÀNG ANH