BizLIVE -

Phó chủ tịch VNREA đưa ra những phân tích về bất cập, chồng chéo, chênh vênh giữa các luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản, đặc biệt cần thiết định danh và quy định cụ thể trong kinh doanh đối với loại hình BĐS du lịch.

5 kiến nghị hoàn thiện pháp luật đối với bất động sản du lịch
Ảnh minh họa.
Sau bài viết đăng tải phân tích những lý do cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch, Nhịp sống doanh nghiệp BizLIVE trân trọng giới thiệu với độc giả 5 kiến nghị cụ thể từ Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhằm hoàn thiện pháp lý cho vấn đề trên.
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch CEO Group đề xuất một số kiến nghị dưới đây nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật, tạo đà cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường.
Thứ nhất, định danh một cách chính thức và quy định cụ thể về bất động sản du lịch, các sản phẩm bất động sản du lịch
Bất động sản du lịch là một bộ phận quan trọng của bất động sản và đang có xu hướng phát triển mạnh mẽ, ngày càng sôi động. Do đó, bất động sản du lịch cần được định danh chính thức trong các văn bản pháp luật có hiệu lực cao như Luật, Nghị định với những quy định cụ thể về loại hình kinh doanh, phương thức giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên... 
Cần thiết coi đây là một loại hình bất động sản, được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản du lịch, người nhận chuyển nhượng bất động sản du lịch được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; được thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu bất động sản du lịch. 
Có chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư về vốn vay, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chính sách thuế phù hợp với đặc thù của đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch (vốn đầu tư lớn, chu kỳ kinh doanh dài…) gắn với chiến lược phát triển du lịch quốc gia. 
Có chính sách ưu tiên phát triển hạ tầng kỹ thuật đấu nối xung quanh các dự án bất động sản du lịch để đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả khai thác dự án; chính sách đào tạo, phát triển nguồn nhân lực
Cần thiết định danh một cách chính thức các loại bất động sản du lịch, làm rõ đặc tính và mục đích sử dụng. Tương tự như vậy, cần làm rõ bản chất, mục đích phục vụ du lịch của biệt thự du lịch, nhà phố du lịch để tránh nhầm lẫn với nhà ở. Đây là cơ sở tiền đề để xây dựng quy chế pháp lý cho sự quản lý, vận hành và kinh doanh đối với các bất động sản này một cách chính thức tại Việt Nam. 
Ông Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Vnrea
Thứ hai, xác định rõ các hình thức xác lập giao dịch; ghi nhận hình thức hợp đồng thông minh trong giao dịch bất động sản du lịch
Thực trạng mua bán căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch diễn ra trên thị trường bất động sản thời gian qua cho thấy, phương thức giao dịch cũng giống như các hàng hóa bất động sản khác trên thị trường đó là thông qua hợp đồng bằng văn bản với các loại hình giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê lại.
Hiện các hợp đồng đã, đang ký kết và thực hiện trên thị trường bất động sản hiện nay hầu hết được thiết kế như một hợp đồng mua bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng tuân theo hợp đồng mẫu được Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định. 
Để tránh sự nhầm lẫn và gây tâm lý bất ổn cho khách hàng khi ký các hợp đồng đối với các bất động sản này thì sự cần thiết khách quan phải quy định cụ thể mỗi loại bất động sản đó được thực hiện những loại giao dịch nào. Trên cơ sở đó xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch, tránh tâm lý lo sợ hiện nay của một số khách hàng kí các hợp đồng mua bán căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch… không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, trong khi nhà đầu tư khi ký kết hợp đồng thì cam kết với khách hàng họ được hưởng quyền này.
Bên cạnh đó, cần bổ sung hình thức hợp đồng thông minh (smart contract) đối với giao dịch kinh doanh bất động sản nói chung, bất động sản du lịch nói riêng. 
Thứ ba, bổ sung quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản du lịch hình thành trong tương lai.
Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 đã quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà tại Điều 59 nhưng chưa có quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai. 
Điều này không chỉ gây khó khăn cho chủ đầu tư, khách hàng khi khách hàng có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình không phải là nhà ở hình thành trong tương lai mà còn gây khó khăn cho cơ quan quản lý Nhà nước do không có hướng dẫn triển khai chi tiết trong khi thực tiễn đã phát sinh. 
Thứ tư, bổ sung quy định về cam kết lợi nhuận từ khai thác kinh doanh bất động sản du lịch.
Thực tế thị trường thời gian vừa qua cho thấy, một trong những vấn đề “nóng” là việc chủ đầu tư vi phạm thỏa thuận về chi trả lợi nhuận từ hoạt động khai thác, kinh doanh bất động sản du lịch cho khách hàng. Có nhiều nguyên nhân được đưa ra như mức cam kết lợi nhuận không phù hợp, năng lực của chủ đầu tư không đủ để thực hiện cam kết… 
Về nguyên tắc, thỏa thuận về mức lợi nhuận là thỏa thuận dân sự tự nguyện giữa các bên, không vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, nhằm tăng cường tính minh bạch của thị trường, hài hòa quyền lợi giữa chủ đầu tư và khách hàng, cần có quy định nhằm bảo đảm tính khả thi của cam kết lợi nhuận mà chủ đầu tư đưa ra. 
Thứ năm, quy định thông thoáng hơn về điều kiện sở hữu bất động sản của người nước ngoài. 
Theo quy định hiện hành, người nước ngoài chỉ được mua nhà ở, chưa được mua các loại hình bất động sản khác như bất động sản du lịch trong khi nhu cầu thực tế của người nước ngoài đối với loại hình sản phẩm này là rất lớn. 
Tham khảo chương trình “ngôi nhà thứ 2 – MM2H” tại Malaysia, nước này cho phép người nước ngoài cùng gia đình (vợ hoặc chồng và con dưới 21 tuổi chưa kết hôn) sống tại đây với visa lên tới 10 năm (có thể được gia hạn) khi họ đáp ứng các điều kiện về khả năng tài chính, thu nhập theo quy định và mua nhà tại Malaysia. Chính sách MM2H đã tạo sức hút lớn, thu hút 42.271 người nước ngoài mua nhà tại Malaysia trong khoảng thời gian từ năm 2002 đến năm 2018. 
Ở Thái Lan, nếu đáp ứng điều kiện bắt buộc là người nước ngoài ở độ tuổi 50 trở lên, không có tiền sử phạm tội, có khoản tiền gửi vào ngân hàng trên 100.000 bahts (2.809USD) hoặc có ký quỹ ngân hàng ít nhất 3 triệu bahts (84.034USD) (và khoản tiền này phải được duy trì tối thiểu sau 1 năm nhận visa), người nước ngoài có quyền sở hữu nhà tại nước này, chủ yếu là các điểm du lịch nổi tiếng như Phuket, Hua Hin hay Pattaya để nghỉ ngơi. 
Ngoài ra, người nước ngoài được phép mua nhà ở theo Luật Nhà ở nhưng Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của người nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở.
Vì vậy, với nhiều dự án đã có văn bản chấp thuận bán nhà cho người nước ngoài, khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở cho cá nhân nước ngoài thì cơ quan cấp giấy chứng nhận từ chối với lý do: Cá nhân nước ngoài không phải là người sử dụng đất và không thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền theo Điều 5 “Người sử dụng đất’, Điều 55 “Giao đất có thu tiền sử dụng đất” của Luật Đất đai năm 2013 cũng như không được ghi nhận quyền sử dụng đất theo Điều 186 của Luật Đất đai.
Đây là một điểm bất cập, thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2013 với Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cần được sửa đổi, bổ sung cho thống nhất.
Có thể nói, Việt Nam hội tụ đầy đủ những điều kiện thuận lợi để phát triển bất động sản du lịch. Hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch trong tổng thể phát triển ngành kinh tế mũi nhọn du lịch của Việt Nam là một trong những trọng tâm ưu tiên, là giải pháp quan trọng để thúc đẩy thị trường phát triển tự do, minh bạch, lành mạnh, giúp khai thác tối đa lợi thế của bất động sản du lịch, góp phần xây dựng Việt Nam hùng cường.

THS. ĐOÀN VĂN BÌNH, PHÓ CHỦ TỊCH VNREA